Tax news

Hipoteka ciążąca na mieszkaniu, domu czy działce często jest postrzegana jako przeszkoda, która uniemożliwia sprzedaż albo kupno danej nieruchomości.

Hipoteka to bardzo waĹźna instytucja prawa cywilnego – ograniczone prawo rzeczowe pozwalające zabezpieczyć wykonanie zobowiązania. UmoĹźliwia wierzycielowi uzyskanie naleĹźnych mu pieniędzy z sumy otrzymanej ze sprzedaĹźy przez komornika nieruchomości obciążonej hipoteką (lub niektĂłrych praw, np. własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu czy uĹźytkowania wieczystego gruntu) – wĂłwczas gdy dłuĹźnik sam nie płaci.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalna, jednak należy pamiętać, że zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupując nieruchomość, nabywca akceptuje więc fakt jej zakupu z istniejącym obciążeniem, a wierzycielowi hipotecznemu w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego. Innymi słowy: zmiana właściciela nieruchomości (np. na skutek jej sprzedaży) nie ma wpływu na istnienie hipoteki, zaś nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Tak więc zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który dalej może dochodzić roszczeń od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości.

W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.

Gdy zakupimy nieruchomość obciążoną hipoteką, wierzyciel hipoteczny będzie mĂłgł dochodzić roszczeń z nieruchomości, gdy jego dłuĹźnik osobisty nie spełni świadczenia w określonym terminie, mimo Ĺźe zmieni się właściciel nieruchomości.  Istnieje więc ryzyko utraty nieruchomości, gdyĹź wierzyciel hipoteczny będzie mĂłgł przeprowadzić z niej egzekucję. Aby bezpiecznie kupić obciążoną nieruchomość, naleĹźy dążyć do tego, aby dług został spłacony w całości przed podpisaniem umowy notarialnej.

Gdy jednak jest to niemożliwe, dług wobec banku czy innego wierzyciela może za zgodą sprzedającego dłużnika zostać zapłacony bezpośrednio przez kupującego w ramach zapłaty całości lub części ceny. Wówczas wygaśnięcie zobowiązania wobec wierzyciela (np. banku), polegające na spłacie długu, powoduje wygaśnięcie hipoteki. Koniecznie należy jednak pamiętać o wykreśleniu jej z księgi wieczystej nieruchomości.